囤房2.0有三大變數 影響恐被誇大

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政府推出囤房稅2.0,市場解讀未來租金可能上揚等,不過這樣的解讀恐怕言之過早,囤房稅2.0最大改變包括戶數認定由縣市歸戶,改爲全國歸戶,另外稅率此次住家非自住的稅率還由1.5%至3.6%,拉高至2%至4.8%,市場解讀未來恐怕造成租金走揚,不過囤房稅影響應不如市場預期那樣重大,主要有三大原因,第一收到稅單時間應該是在後年,第二,囤房稅是中央訂立區間,目前許多縣市政府的住家非自住稅率早就符合2.0規範,第三則是,未來地方議會也會考量民衆反映,不見得會進一步再調升稅率。

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媒體報導,財政部賦稅署表示,此次修法受影響主要是非自住等族羣,適用稅率2%至4.8%,約36萬戶房屋稅負會增加,對比一年約900餘萬件的開徵件數來看,影響比例不到5%,影響算相對小衆,若對比增加的金額與受影響的戶數,則一戶平均增加約8千元的稅金,對於買得起有好幾間房子的人,影響相對有限。

至於租金部分,直覺反應可能稅負增加,不過現在都還沒有進行三讀,即使三讀過後,現在很多縣市政府的住家非自住已經是2.4%至3.6%,也符合中央2%至4.8%的規範,除非本來不動產遍佈各區,否則可能現在多屋族已經是2.4%稅率了,即使囤房稅2.0上路也沒有太大改變。

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再者,因爲許多縣市政府本來就符合囤房稅2.0的規範,議會實在沒有再把利率調高到4.8%的壓力,且還要經過議會同意,這點就有相當難度,最後,真的收到稅單也是後年的事情,現在說租金調漲感覺好像很合理,但收到稅單前說租金會上漲,實在有點言之過早。

對於絕大多數的自用客來說,並不會受到新制影響,新制影響最大的將是持有新房子數量較多的族羣,另外就是建商手上的新成屋或餘屋,政府應會考量合理性,給予一段銷售的緩衝期,不過過去景氣好的時候,有些預售案投資客一買3、5戶,新制上路後受到影響就很明顯,因爲從2014年7月各縣市政府陸續調高房屋標準單價,造成新舊房屋的房屋稅可能相差一倍,因此一旦被總歸戶後,就不能各縣市各自計算,有機會出現持有超過3戶的現象,不過畢竟房屋稅佔整個總價比例甚低,應該不至於因爲單一政策出現拋售,除非出現市場不景氣價格明顯修正。

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